[부동산 손자병법] "강남 재건축 분담금 2억 껑충"… 용적률 낮은 대단지 주목

서울 강남권 재건축 단지에서 조합원이 새 아파트를 받기 위해 부담해야 하는 추가 분담금이 빠르게 늘어나고 있습니다.

개포주공6단지에서는 전용 53㎡ 소유자가 전용 84㎡를 선택하면 최대 7억5573만원을 내야 하며, 압구정동 단지에서도 같은 면적을 유지하는 데 5억~7억원이 예상됩니다.

분담금 급등의 핵심 원인은 공사비 상승입니다. 3.3㎡당 평균 공사비는 2021년 480만원에서 2025년 808만원으로 올랐고, 여의도 시범아파트는 3.3㎡당 1590만원에 달합니다.

추가 분담금(재건축 분담금)이란 조합원이 기존 집을 허물고 새 아파트를 받을 때 공사비 등을 충당하기 위해 추가로 내는 돈을 말합니다.

사업성이 높은 단지를 고르려면 기존 용적률 200% 이하, 1000가구 이상, 가구당 평균 대지지분 50㎡ 이상의 중대형 위주 단지를 살펴봐야 합니다.

서울시가 역세권 종상향 대상을 325개 전체 역세권으로 확대하고 외곽 11개 자치구의 공공기여 부담을 50%에서 30%로 낮추면서 비중심지 역세권 단지의 사업성도 달라질 수 있습니다.

공사비 상승이 구조적으로 이어지면서 재건축 사업성 격차가 단지별로 크게 벌어지고 있습니다.

서울시의 역세권 종상향 확대와 외곽 공공기여 완화는 그동안 사업성이 낮았던 비중심지 역세권 단지에 새로운 변수를 만들어줄 수 있습니다.

다만 금리 수준이 높게 유지되는 구간에서는 조합원 분담금 조달 부담이 사업 지연 요인으로 작용할 가능성도 있습니다.

【임대인·조합원】 현재 보유 단지의 용적률과 가구당 평균 대지지분을 확인해야 합니다. 전용 84㎡ 배정 시 예상 분담금 시뮬레이션을 조합 사무소에 요청해 보는 것이 좋습니다. 역세권 여부와 종상향 가능성도 함께 살펴봐야 합니다.

【매수 대기자】 단지 선택 시 용적률 200% 이하·1000가구 이상·중대형 평형 구성 세 가지 조건을 먼저 확인해야 합니다. 소형 평형 위주 단지는 용적률이 낮아도 분담금이 클 수 있으니 주의가 필요합니다. 서울 외곽 11개 자치구 역세권 단지라면 종상향 인센티브 적용 여부를 추가로 확인해야 합니다.

【보유자(강남권 핵심지)】 압구정·대치·개포 등 주요 단지는 분담금 산정이 아직 확정되지 않은 경우가 많습니다. 조합원 분양 신청 일정과 분담금 최종 고지 시점을 정기적으로 확인하는 것이 좋습니다. 주민 재건축 추진 의지가 약한 단지는 사업 지연 리스크도 함께 살펴봐야 합니다.