양도세 장특공제 비거주 축소·폐지 갈림길…매물 잠김 우려도

기획재정부가 이달 말 발표 예정인 세제개편안에 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)를 실거주자 중심으로 개편하는 방안을 담을 것으로 알려졌습니다.

장특공제는 1세대 1주택자가 주택을 오래 보유하거나 거주했을 때 양도세를 최대 80%까지 깎아주는 제도입니다. 현재는 거주하지 않아도 보유 기간만으로 최대 40% 공제가 적용됩니다.

개편 방향은 비거주자에게 적용되는 보유 공제(최대 40%)를 줄이고, 실거주자의 거주 공제는 오히려 늘리는 구조로, '0%·80%' 또는 '20%·60%' 등 다양한 조합이 논의 중입니다.

이재명 대통령이 비거주 보유에 대한 감면이 비정상적이라고 직접 발언하면서 개편이 유력해진 상황입니다.

장특공제를 뜻풀이하면, 집을 오래 갖고 있을수록 세금을 덜 내게 해주는 제도로, 예를 들어 15억원에 사서 45억원에 팔아도 80% 공제 시 세금이 약 1억5천만원(실효세율 5%)에 그칩니다.

구체적인 변경 폭은 이달 중하순 토론회 이후 결정하며, 유예기간을 두고 단계적으로 시행할 예정입니다.

비거주 보유 공제 축소는 강남·한강벨트 초고가 주택을 중심으로 매도 시 세 부담을 높여, 단기적으로는 매물 잠김이 심화될 수 있습니다.

반면 정부는 유예기간 내 매각 시 혜택을 부여하는 방식으로 거래를 유도해 시장 충격을 완화하려 할 것으로 보입니다.

종합부동산세 개편 방향과 맞물려 다주택 해소→수도권 집중 투자('똘똘한 한 채') 흐름에도 영향을 줄 수 있습니다.

【비거주 1주택자】 이달 말 세제개편안 발표 내용을 확인해야 합니다. 유예기간이 설정될 경우 '빨리 팔수록 공제율이 높은' 구조가 될 수 있으므로, 매도 계획이 있다면 시행 전후 공제율 차이를 직접 계산해 보는 것이 좋습니다.

【고령 은퇴자·임대사업자】 정부가 매각 인센티브(별도 공제 또는 세액 감면)를 검토 중이니, 개편안 발표 시 해당 특례 조항 포함 여부를 반드시 살펴봐야 합니다. 임대 공급 위축 우려가 반영될 경우 임대사업자 예외 규정이 추가될 가능성도 있습니다.

【초고가 주택 보유자】 종부세 공시가격 기준과 별개로 양도차익 기준의 초고가 기준선이 어디로 설정되는지가 핵심입니다. 이달 중하순 토론회 결과와 이달 말 개편안을 함께 살펴봐야 합니다.