6억 → 3억 조이면 서울 입성 ‘12억’ 필요

KB국민은행이 7월 10일부터 전국 주택 구입 목적 주택담보대출(주담대) 한도를 최대 3억원으로 제한했습니다. 정부 규제상 수도권·규제지역 15억원 이하 주택 구입 시 최대 6억원까지 받을 수 있지만, 은행이 자체 기준으로 절반인 3억원으로 조인 것입니다.

신한은행·NH농협은행은 모기지보험 취급을 제한해 실질 한도를 낮췄고, 하나은행은 대출모집인 채널 접수를 중단했으며, 우리은행은 영업점별 월 한도를 30억원에서 10억원으로 줄였습니다.

배경은 가계대출 총량 소진입니다. 5대 은행의 올해 연간 증가 목표액(약 4조3400억원)의 80%가 7월 초에 이미 소진됐고, 3곳은 개별 목표를 이미 초과했습니다.

주담대(주택을 담보로 받는 대출)와 LTV(집값 대비 대출 비율), DSR(소득 대비 연간 원리금 상환 비율)은 주택 구입 가능 금액을 결정하는 핵심 지표입니다.

KB부동산 기준 서울 아파트 평균 매매가(15억8311만원)에서 대출 3억원을 빼면 자기자금이 12억8311만원 필요하며, 취득세·중개보수는 별도입니다.

정부는 7월 14~16일 공급·금융·세제 공개토론회를 열었고, 7월 23일 이재명 대통령 주재 국민 대토론회에서 논의를 종합할 예정입니다.

5대 은행 가계대출 잔액이 연간 목표의 80%를 7월 초에 소진하면서 통상 연말에 나타나던 대출 절벽이 5개월 앞당겨졌습니다. 이는 하반기 서울·수도권 주택 거래량 위축 요인으로 작용할 수 있으며, 특히 대출 의존도가 높은 도봉·성북·노원 등 외곽 중저가 지역에서 매수세 둔화 압력이 먼저 나타날 가능성이 있습니다.

한편 매매 수요가 전월세 시장으로 이동하면 공급 확대 없이 전셋값·월세 상승 압력이 커질 수 있습니다. 정부의 공급 확대와 수요 억제라는 두 방향이 충돌하는 가운데, 7월 23일 대토론회 결과가 정책 방향의 분기점이 될 것으로 보입니다.

【매수 대기자 (미계약)】 현재 주담대 한도가 은행·채널·신청 시점에 따라 달라지므로, 여러 은행의 실제 한도를 사전에 확인한 후 자금 계획을 다시 세워보는 것이 좋습니다. 7월 23일 대토론회 이후 정책 방향이 바뀔 수 있어 계약 시점을 신중하게 살펴봐야 합니다.

【이미 계약한 실수요자 (잔금 대기)】 잔금일이 정해진 경우 대출 한도 부족분을 어떻게 채울지 지금 바로 점검해야 합니다. 신용대출·가족 증여·정책 모기지(디딤돌·보금자리) 전환 가능 여부를 금융기관에 직접 확인하는 것이 좋습니다. 정책 모기지는 일반 주담대와 한도 산정 기준이 다를 수 있습니다.

【임대인·보유자】 매수 수요 위축이 전월세 시장으로 이동하면 임차 수요가 늘어날 수 있습니다. 현재 보유 매물의 전월세 전환 수익률과 공실 리스크를 함께 살펴보는 것이 좋습니다. 다만 정책 방향이 확정되기 전까지는 추가 매입 결정을 서두르지 않는 것이 좋습니다.