“월급 680만원인데 턱도 없네”…중위소득 매수가능 서울 아파트 ‘고작’

KB부동산이 발표한 2025년 1분기 서울 KB주택구입 잠재력지수(KB-HOI)가 7.8로, 고금리 시기였던 2023년 4분기(5.9) 이후 27개월 만에 최저 수준으로 떨어졌습니다.

KB-HOI 지수는 서울 전체 아파트 중 중위소득 가구가 대출(20년 만기 원리금상환 기준)을 받아 살 수 있는 비율을 뜻합니다. 지수 7.8이라면 가격 하위 7.8% 이내 아파트만 구입할 수 있다는 의미입니다.

중위소득 가구의 월 소득은 3년 새 600만원에서 679만원으로 13% 올랐지만, 같은 기간 서울 중위 아파트값은 9억8000만원에서 12억원으로 22% 올라 소득 상승 속도를 크게 앞질렀습니다.

여기에 서울 전 지역이 규제지역으로 지정돼 LTV(주택담보대출비율)가 실제로는 40%만 적용되기 때문에, KB-HOI 산출에 쓰인 LTV 70% 기준보다 실제 구입 가능 아파트는 더 적을 수 있습니다.

LTV란 집값 대비 빌릴 수 있는 대출 한도 비율을 말합니다. LTV 40%면 12억짜리 아파트를 살 때 최대 4억8000만원만 대출받을 수 있다는 뜻입니다.

올 하반기 금리 인상이 본격화되면 15억원 미만 아파트에 적용되던 6억원 주담대 최대 한도 혜택도 활용하기 어려워질 수 있다는 우려가 나오고 있습니다.

금리 상승 전망이 현실화되면 원리금 상환 부담이 커지고, 대출 가능 금액이 줄어들어 서울 중저가 아파트 수요 위축으로 이어질 수 있습니다.

반면 주식 매각·증여 등 자산을 활용할 수 있는 계층은 상대적으로 영향을 덜 받아 자산 양극화가 심화될 가능성이 있습니다.

동탄·광교 등 반도체 성과급 수혜 지역처럼 특정 현금 유입이 집중되는 지역은 전국 금리 환경과 다른 국지적 가격 움직임을 보일 수 있습니다.

【매수 대기자】 현재 LTV 40% 기준으로 본인의 실제 대출 가능 금액을 먼저 계산해 보는 것이 좋습니다. KB-HOI 7.8이 LTV 70% 기준이라는 점을 감안하면, 실제 진입 가능한 가격대는 더 좁아질 수 있습니다. 하반기 금리 결정 일정(한국은행 금통위)을 확인한 뒤 대출 한도와 월 상환액 시뮬레이션을 다시 해봐야 합니다.

【임대인·보유자】 지금 당장 매도를 서두를 필요는 없지만, 중산층의 매수 여력이 줄어들면 거래량 감소와 가격 조정 가능성도 함께 살펴봐야 합니다. 특히 15억원 미만 아파트를 보유 중이라면 6억원 주담대 최대 한도 정책 변화를 주기적으로 확인해야 합니다.

【실수요 매수 검토자】 주담대 금리가 통계상 4%대 초반이더라도 실제 창구에서는 4% 후반 이상을 적용받는 경우가 많다는 점을 감안해 월 상환 부담을 보수적으로 계산해 보는 것이 좋습니다.