[단독] “10㎡ 사무실이 1주택?”…순식간에 다주택자 만드는 ‘황당’ 토허제

서울 토지거래허가구역(토허구역)에서 주택을 매수하려는 실수요자들이 상업용 오피스텔을 보유했다는 이유만으로 '유주택자'로 분류돼 거래 허가를 거부당하는 사례가 잇따라 발생하고 있습니다.

토지거래허가제(토허제)란 일정 구역에서 토지나 주택을 살 때 구청의 허가를 받아야 하는 제도로, 정부는 올해 2월 이 구역 내 세입자 낀 매물을 무주택자가 살 경우 실거주 의무를 유예해 주기로 했습니다.

문제는 국토부가 공개하지 않은 내부지침에서 상업용 오피스텔 소유자도 유주택자로 보도록 운용하고 있었다는 점으로, 계약금까지 낸 뒤에야 이 사실을 알게 된 매수자들이 피해를 보고 있습니다.

화장실·부엌도 없는 3평 미만 업무용 오피스텔도 '주거 전환 가능성'을 이유로 유주택으로 분류되고 있으며, 세법상 상업용으로 납세한 오피스텔도 동일하게 적용됩니다.

국토부는 '비주거용임을 신청인이 입증하면 무주택자로 인정 가능하다'는 입장이지만, 구청 현장에서는 오피스텔 소유 자체를 유주택으로 일괄 처리하고 있어 해석 혼선이 커지고 있습니다.

서울 아파트 매물은 지난해 3월 9만4000건에서 현재 6만1000건으로 줄었고, 토지거래허가 건수도 4월 1만 건에서 6월 5932건으로 감소하는 등 정책 효과가 나타나지 않고 있습니다.

이번 혼란은 토허제 실거주 유예 정책의 취지인 매물 회전 촉진 효과를 약화시키고 있으며, 서울 아파트 매물 감소와 거래 위축이 동시에 나타나고 있습니다.

국토부와 구청 간 지침 해석이 엇갈리면서 정책 신뢰도가 낮아지면, 실수요자들의 거래 관망 심리가 더욱 길어질 수 있습니다.

정부가 지침을 공개적으로 정비하거나 오피스텔 주택 수 산정 기준을 명확히 하지 않으면, 유사한 행정 혼선이 반복될 가능성이 있습니다.

【오피스텔 소유자·주택 매수 대기자】 토허구역 내 주택 매수를 검토 중이라면, 계약 전에 반드시 해당 구청에 보유 오피스텔의 유주택 해당 여부를 서면으로 문의해야 합니다. 국토부 입장대로 비주거용임을 입증하려면 전입신고 이력 없음, 사업자등록증, 토지분 재산세 납부 내역 등 증빙자료를 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.

【현재 토허구역 계약 진행 중인 분】 이미 계약금을 납부한 경우, 토지거래허가 불허 시 계약 해제 조건과 계약금 반환 여부를 계약서에서 먼저 확인해야 합니다. 구청 답변을 서면으로 받아 두는 것이 나중에 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

【임대인·세입자 낀 매물 보유자】 실거주 유예 혜택 대상 매수자가 줄어들면 해당 매물의 거래 성사가 더 어려워질 수 있습니다. 국토부가 지침을 명확히 정비할 때까지는 매수자 범위가 좁아지는 상황을 감안해 매물 전략을 살펴봐야 합니다.