“그림의 떡 된 아파트”… 전월세 시장, 빌라·오피스텔 비아파트로

국토교통부가 6일 공개한 주택통계에 따르면 올해 1~5월 전국 전월세 거래량은 123만614건으로 작년 같은 기간보다 2.6% 늘었습니다.

그런데 속을 들여다보면 아파트 전월세는 7.2% 줄고, 빌라·연립·단독 등 비아파트 전월세는 11.5% 늘어나는 '탈 아파트' 현상이 뚜렷이 나타나고 있습니다.

서울 아파트 평균 전세 보증금은 올해 1~5월 6억5875만원으로 2년 전보다 약 1억원(19.1%) 올랐고, 월세도 2년 전 월 109만6000원에서 137만3000원으로 25% 상승했습니다.

반면 빌라(연립·다세대) 전세 보증금은 2년 새 2억2800만원에서 2억3764만원으로 거의 오르지 않아 가격 부담이 낮은 비아파트로 수요가 이동하고 있습니다.

여기에 작년 10·15대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 확대되면서 아파트 신규 전세 물건 자체가 줄었고, 은행의 전세대출 문턱이 높아진 것도 주요 원인입니다.

토지거래허가구역이란 특정 지역에서 부동산을 사고팔 때 지자체 허가를 받아야 하고 실거주 의무가 생기는 제도로, 집주인이 직접 살아야 하면 세를 놓을 수 없어 임대 물건이 줄어드는 효과가 나타납니다.

아파트 입주 물량이 2024년 32만 가구에서 올해 17만5000가구로 급감하면서 임대 공급 자체가 구조적으로 줄어들고 있습니다.

이재명 대통령이 전세대출 축소를 예고한 데다 하반기 DSR 확대 가능성이 거론되면서 자금 조달이 어려운 세입자들이 비아파트로 더 빠르게 이동할 수 있습니다.

비아파트 수요 집중이 이어지면 그동안 침체했던 빌라 임대 시장의 공급-수요 균형이 달라질 수 있습니다.

【임대인(아파트 보유)】 토지거래허가구역 내 실거주 의무 여부를 반드시 확인해야 합니다. 전세 재계약 시점에 보증금 인상 여력이 있더라도 세입자의 대출 한도 축소로 실제 계약 성사가 어려울 수 있어 협의 여지를 미리 살펴보는 것이 좋습니다.

【임대인(빌라·연립 보유)】 비아파트 수요가 늘고 있는 만큼 공실 리스크는 완화될 수 있습니다. 다만 전세사기 트라우마로 세입자들이 보증보험 가입 여부를 꼼꼼히 따지므로 HUG 전세보증보험 가입 가능 여부를 미리 점검해 두는 것이 좋습니다.

【매수 대기자】 하반기 전세대출 DSR 확대 여부와 시행 시점을 지속적으로 살펴봐야 합니다. 전세 보증금을 끌어올리기 어려운 환경이 되면 매매 전환 수요가 일부 생길 수 있어 해당 지역 매매가 흐름을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

【보유자(현 전세 거주 중)】 2년 만기 도래 시 보증금 인상 폭과 대출 가능 한도를 미리 비교해 보는 것이 좋습니다. 아파트 전세 유지가 어렵다면 비아파트 이동 시 보증보험 가입 가능 여부를 우선 확인해야 합니다.