"경미한 위반도 계약취소"… 분양현장 비상

대법원이 2026년 1월과 6월, 분양 광고의 경미한 정보 누락으로 시정명령을 받으면 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 판결을 잇달아 내렸습니다.

시정명령이란 지방자치단체가 법을 위반한 사업자에게 위반 사항을 바로잡으라고 내리는 공식 행정처분으로, 계약서에 이 처분을 해제 사유로 명시한 경우 소송 근거가 됩니다.

2024년 수도권 서남부의 A개발업체는 3년 전 분양공고에서 교육환경보호구역 표시를 누락했다가 뒤늦게 자진 정정했음에도 지자체 시정명령을 받았고, 수분양자들이 계약 해제 소송을 제기했습니다.

법원 판단은 엇갈리는 상황입니다. 수원고등법원은 이미 정정이 끝난 사안에 대한 시정명령은 위법하다고 봤고, 서울중앙지방법원은 위반이 계약 목적 달성에 실질적 영향을 주지 않으면 해제 사유가 아니라고 판단했습니다.

이러한 혼란을 줄이기 위해 국토교통부는 시정명령·과태료 처분을 받더라도 분양 목적 달성과 무관한 경우에는 계약 해제 사유로 보기 어렵도록 시행령 개정을 추진하고 있습니다.

다만 건설업계는 시정명령 사유와 분양 목적의 관련성 기준이 모호하면 또 다른 해석 분쟁이 생길 수 있다고 우려하고 있습니다.

대법원이 계약서 문언을 엄격하게 해석하는 방향으로 판결을 정착시키면서, 분양사업 전반에서 광고 검수 비용과 법률 리스크 프리미엄이 높아질 수 있습니다.

국토부 시행령 개정이 완료되면 계약 해제 요건이 좁아져 사업자의 불확실성이 줄어들 수 있으나, '분양 목적과의 관련성' 판단 기준을 두고 행정·사법 해석이 다시 엇갈릴 가능성도 있습니다.

중장기적으로는 분양 표준계약서 개정 및 지자체 시정명령 기준 정비가 함께 이루어지지 않으면 분쟁이 반복될 수 있습니다.

【수분양자·매수 대기자】 현재 보유 중인 분양 계약서에 시정명령·과태료 처분을 계약 해제 사유로 명시한 조항이 있는지 확인하는 것이 좋습니다. 시행령 개정 전까지는 대법원 판례상 경미한 위반도 해제 근거가 될 수 있으므로, 사업자 행정처분 이력을 분양 신청 전에 살펴봐야 합니다.

【임대사업자·오피스텔 투자자】 시행령 개정 시점과 개정안 구체 내용이 확정되면 기존 분양 계약의 해제 사유 해석 범위가 달라질 수 있습니다. 개정안 공개 후 표준계약서 변경 여부를 함께 확인해야 합니다.

【건설업체·시행사】 분양 공고 전 광고 필수 기재 항목 체크리스트를 재검토하고, 자진 정정 이후에도 지자체 시정명령이 내려질 수 있는 구조를 감안해 법무 대응 절차를 미리 마련해 두는 것이 좋습니다. 시행령 개정 이후에는 계약서 해제 조항 문구를 개정안에 맞게 수정하는 것도 살펴봐야 합니다.