서울 폐교·학교이전 부지 개발 문턱 낮춘다…공공시설 활용확대

서울시가 2026년 7월 20일부터 '서울특별시 도시계획 조례 개정안'을 시행했습니다.

핵심은 폐교하거나 이전한 학교 부지를 도서관·체육관 등 공공·문화체육시설로 개발할 때, 기존에 적용하던 낮은 학교 이적지 전용 건폐율·용적률 대신 해당 용도지역의 일반 기준을 적용한다는 내용입니다.

예를 들어 제2종 일반주거지역 학교 이적지 1만㎡를 공공시설로 개발할 경우, 기존 용적률 160% 적용 시 연면적 최대 1만6천㎡이던 것이 일반 상한 200% 적용으로 최대 2만㎡까지 늘어납니다.

용적률이란 건물의 전체 층 면적 합계가 대지 면적에서 차지하는 비율로, 수치가 높을수록 더 크게 지을 수 있다는 의미입니다.

이번 완화는 공공기관 소유 부지뿐 아니라 학교법인 등 민간 소유 부지에도 적용되며, 학교 기능이 일부 축소된 부지와 학교 이전 후 10년이 지난 부지도 포함됩니다.

다만 공공시설로 활용하지 않거나 조례 요건을 충족하지 못하면 기존 낮은 밀도 기준이 그대로 적용됩니다.

학령인구 감소로 서울 내 학교 통폐합이 계속 늘어나는 상황에서, 이번 조례 개정은 도심 내 유휴 부지의 공공적 활용을 빠르게 촉진하는 구조를 만들었습니다.

복합개발이 허용되는 부지에서는 공공시설과 주거시설을 함께 배치할 경우 개발 가능 면적이 늘어나, 공급 여력 확대로 이어질 가능성이 있습니다.

단, 주택 공급을 직접 목적으로 한 정책이 아니기 때문에, 단기 주택 공급 확대 효과는 제한적으로 살펴봐야 합니다.

【부동산 개발 사업자·학교법인】 민간 소유 폐교 부지도 공공·문화체육시설을 포함한 복합개발 계획을 수립하면 일반 용적률을 적용받을 수 있으므로, 사업지 검토 시 조례상 요건 충족 여부를 먼저 살펴봐야 합니다. 지구단위계획 수립 여부 및 공공기여 조건도 함께 확인해야 합니다.

【매수 대기자·임대사업자】 이번 개정은 직접적인 주택 공급 확대 정책은 아닙니다. 다만 폐교 부지 인근 지역에서 복합개발 논의가 생길 경우, 주변 주거·상업 시세에 간접적인 변화 요인이 생길 수 있어 관련 지구단위계획 공고를 살펴봐야 합니다.

【보유자】 현재 시점에서 즉각적인 행동이 필요하지는 않습니다. 다만 내가 보유한 부지나 인근에 학교 이적지가 포함돼 있다면, 서울시 도시계획 포털에서 해당 부지의 용도지역과 조례 적용 가능 여부를 확인해 두는 것이 좋습니다.