매일경제 '준공업지역 개발案'… 국민의견 보고서 1호로 채택

이재명 대통령이 2026년 7월 23일 주재한 부동산정책 국민 대토론회에서 '준공업지역 개발을 통한 주택 공급'이 공급 대책 1호 제안으로 채택되었습니다.

준공업지역이란, 공장이 허가되는 도시 내 산업 용도 땅을 말합니다. 이번 방안은 산업 기능이 약해진 공장 부지의 용도를 주거용으로 바꿔 도심 내 주택을 늘리겠다는 내용입니다.

서울시는 이미 2024년에 준공업지역 용적률을 최대 400%까지 높여, 약 2만 5천 가구 공급을 추진 중입니다.

이 대통령은 용도 변경으로 생기는 과도한 개발 이익은 일부 환수하고, 공공 기여를 부담시키는 방식을 함께 검토하겠다고 밝혔습니다.

용적률이란 쉽게 말해 땅 면적 대비 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지를 나타내는 비율로, 높을수록 더 많은 세대를 지을 수 있습니다.

다만 산업시설 이전 비용, 복잡한 소유 관계, 인근 지역 주민 반발, 낮은 사업성 등 네 가지 장벽이 실제 공급까지의 과제로 남아 있습니다.

서울 내 준공업지역은 영등포·구로·성수 등 도심 요지에 분포해 있어, 용도 변경이 본격화되면 해당 권역의 주택 공급량 증가와 함께 주변 신규 분양가에도 영향을 줄 수 있습니다.

다만 산업시설 이전 비용 지원, 이익 환수 제도 설계, 지역 주민 합의 등 후속 제도가 확정되지 않아 실제 공급 일정은 상당 기간 불확실한 상태가 이어질 수 있습니다.

정부가 이익 환수 폭을 어떻게 설정하느냐에 따라 민간 디벨로퍼의 사업 참여 여부가 갈릴 수 있어, 인센티브 설계가 정책 성패의 핵심 변수가 될 것입니다.

【임대인】 영등포·구로·성수 인근 임대 물건을 보유 중이라면, 준공업지역 개발 후보지 지정 여부를 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 개발 구역 내 건물은 이주·철거 일정에 따라 임대차 계약 갱신에 영향을 줄 수 있습니다.

【매수 대기자】 아직 후보지 확정·사업 승인 일정이 공개되지 않았습니다. 서울시의 준공업지역 정비계획 고시와 이익 환수 기준 발표를 확인한 뒤 진입 여부를 살펴보는 것이 좋습니다. 지금 당장 가격이 빠르게 움직이기보다는 제도 윤곽이 잡히는 시점에 다시 점검하는 것이 합리적일 수 있습니다.

【보유자】 준공업지역 내 토지·건물을 보유 중이라면, 용도 변경 시 발생하는 개발이익 환수 비율과 공공기여 방식이 구체적으로 어떻게 설계되는지를 함께 살펴봐야 합니다. 확정 전까지는 매도·임대 여부를 성급하게 결정하지 않는 것이 좋습니다.