대법 “중개 없이 전세계약서만 써준 공인중개사도 대출사기 책임”

2026년 7월 26일, 대법원이 실제 중개 행위 없이 허위 전세계약서를 작성해 준 공인중개사에게도 대출 사기 피해에 대한 손해배상 책임이 있다고 판결했습니다.

이번 사건은 2020년 C씨 일당이 가짜 임차인을 내세워 전세계약서를 위조한 뒤 대부업체 A사로부터 전세보증금 담보 대출을 편취한 사건에서 출발했습니다. 공인중개사 B씨는 임대인·임차인을 직접 만나지 않고 사기범의 말만 믿고 계약서를 작성해 주었습니다.

1심·2심은 '실제 중개 행위가 없었고 범행을 몰랐으므로 책임 없다'고 보아 청구를 기각했지만, 대법원은 이를 파기했습니다.

공인중개사법상 계약서는 중개가 완성된 경우에만 작성·교부할 수 있으며, 중개 없이 계약서를 내어주면 제3자가 이를 진짜라고 믿고 거래할 위험을 충분히 예상할 수 있다는 것이 대법원의 판단입니다. '방조'란 쉽게 말해, 직접 사기를 친 것은 아니더라도 사기가 일어나기 쉽도록 도운 행위를 뜻합니다.

다만 대법원은 B씨도 사기 일당에게 속은 정황이 있다며 손해배상 책임의 범위는 파기환송심에서 제한될 여지가 있다고 밝혔습니다.

이번 판결은 공인중개사의 주의 의무를 '중개 완성 전 단계'까지 확장했습니다. 전세 사기 예방 차원에서 공인중개사 교육·자격 관리 강화 논의가 정책 현장에서 빨라질 가능성이 있습니다.

대출기관(은행·대부업체) 입장에서는 전세계약서 진위 확인 심사를 강화하는 내부 기준이 함께 손질될 수 있어, 전세 대출 실행 속도나 요건에 영향을 줄 수 있습니다.

【임차인(세입자)】 전세계약 체결 시 공인중개사가 임대인과 직접 동석하는지, 중개사 등록 여부를 국토부 공인중개사 조회 시스템에서 확인하는 것이 좋습니다. 계약서에 개업 공인중개사 직인이 찍혀 있어도 중개 사실이 없으면 법적 효력이 제한될 수 있습니다.

【임대인(집주인)】 본인 명의로 허위 계약서가 발행될 위험을 줄이려면, 중개사에게 임차인 실물 확인 절차를 명시적으로 요청하고 계약 내용을 직접 확인하는 것이 필요합니다.

【공인중개사】 이번 판결로 계약 당사자를 직접 만나지 않은 채 계약서를 발행하는 행위는 사기 방조로 판단될 수 있습니다. 위임장·신분증 원본 확인 등 현장 확인 절차를 문서로 남겨두는 것이 좋습니다. 파기환송심 결과에 따라 손해배상 책임 비율이 최종 확정되므로, 향후 판결 진행 상황도 살펴봐야 합니다.