낡은 빌라만 사두면 아파트 된다는 착각

매일경제가 재개발 투자에서 흔히 발생하는 7가지 착각과 리스크를 정리했습니다.

첫째, 권리산정기준일 이후 지분을 쪼갠 물건을 사면 입주권을 받지 못하는 '물딱지'가 될 수 있습니다. 권리산정기준일이란 입주권 자격을 판정하는 기준 날짜로, 이 날짜 이후 신축·분할된 빌라는 입주권 대상에서 제외될 수 있습니다.

둘째, 투기과열지구에서 관리처분인가 이후 물건을 매수하면 원칙적으로 조합원 자격을 이어받을 수 없습니다. 단, 매도인이 1가구 1주택자로 10년 이상 보유·5년 이상 거주한 경우는 예외입니다.

셋째, 공사비가 평당 900만~1000만원에 이를 정도로 급등해 분담금 부담이 커지고 있습니다.

넷째, 재개발은 단계마다 수년씩 걸릴 수 있으며 서울 신림1구역은 구역 지정 후 사업시행인가까지 약 20년이 소요된 사례도 있습니다.

다섯째, 관리처분인가 후 이주비 대출이 실행되면 착공이 지연될수록 금융 비용이 매일 쌓이는 구조임을 살펴봐야 합니다.

서울 주요 재개발 현장의 공사비가 평당 900만~1000만원 수준으로 오르면서 분담금 인상 압력이 구조적으로 커지고 있습니다.

공사비 상승은 시공사·조합 간 갈등을 키우고, 사업 지연 시 이주비 대출 이자 부담이 조합원에게 전가될 가능성이 있습니다.

이는 재개발 구역 내 매물 호가와 실거래 사이의 괴리를 넓히는 요인이 될 수 있습니다.

【매수 대기자】 매물의 건물 사용승인일과 권리산정기준일을 반드시 대조해야 합니다. 신축일수록 물딱지 가능성이 높아 조합·구청 주거정비과에서 교차 확인하는 것이 좋습니다. 투기과열지구라면 관리처분인가 전후 여부와 매도인 보유 기간·거주 기간도 함께 살펴봐야 합니다.

【임대인·보유자】 관리처분인가 이후 이주비 대출이 실행되면 금융 비용이 매일 발생합니다. 세입자 명도 분쟁이 소송으로 이어질 경우 착공 지연 비용도 조합원 몫이 될 수 있으니, 서울시 정보몽땅·등기부등본·법원 판결문 검색으로 조합 소송 이력을 미리 살펴보는 것이 좋습니다.

【초기 단계 관심자】 연번 부여는 동의서 징구 시작을 의미할 뿐 사업 확정이 아닙니다. 초기 단계 물건일수록 사업 무산 시 유동성이 급격히 떨어질 수 있으므로, 장기 보유 여력과 분담금 추가 납부 능력을 먼저 점검해야 합니다.