종로·을지로마저 세입자 못 구한다...서울 대형오피스 공실률 ‘경고등’

글로벌 부동산 서비스 기업 JLL 코리아가 2025년 2분기 서울 A등급 오피스 공실률이 6.6%로, 2022년 1분기 이후 4년 만에 처음으로 5%를 넘었다고 밝혔습니다.

A등급 오피스는 연면적 1만 평 이상·바닥면적 330평 이상의 대형 오피스 빌딩을 말합니다.

권역별로는 도심권역(CBD·종로·을지로 일대) 공실률이 한 분기 만에 5.4%포인트 급등해 12.3%를 기록했으며, 4월 G1 서울(4만3000평)·5월 르네스퀘어 준공이 주요 원인입니다.

공실률 5%는 임차인 교체나 리모델링 중에 자연스럽게 생기는 '자연 공실률' 수준인데, 도심은 이를 훌쩍 넘어선 상태입니다.

반면 강남권역(GBD)은 0.9%, 여의도권역(YBD)은 4.8%로 안정세를 유지하고 있으며, 여의도는 향후 5년간 신규 공급이 극히 제한적입니다.

상반기 오피스 거래 총액은 7조4253억 원으로 하나투자증권 빌딩(8112억 원) 등 굵직한 거래가 포함되었습니다.

도심권역의 대규모 신규 공급 사이클 진입으로 서울 오피스 시장은 권역별 양극화 국면에 접어들었습니다.

한국은행 기준금리 인상과 연내 추가 인상 전망이 겹치면서 오피스 자산 가치 평가(캡레이트)가 상방 압력을 받을 수 있습니다.

여의도·강남은 공급 희소성으로 임대료와 자산가격이 상대적으로 지지받는 구조가 이어질 가능성이 있습니다.

【CBD 오피스 보유자·건물주】 공실률 12.3%는 임차인 협상력이 크게 높아진 신호입니다. 현재 계약 만기 도래 시 임대료 인하 또는 인센티브(렌트프리) 조건 요구 가능성을 미리 살펴봐야 합니다. 하반기 을지로3가역 이을타워, 내년 디타워 효제 완공 일정도 추가 공실 압력 요인으로 함께 점검하는 것이 좋습니다.

【여의도·강남 오피스 보유자·투자자】 공실률이 낮고 신규 공급이 제한적이므로 임대료 협상력은 유지되고 있습니다. 다만 금리 인상 국면에서 자산 매각 타이밍과 보유 비용 부담을 함께 살펴봐야 합니다.

【오피스 매수 대기자】 CBD 자산은 공실 해소 시점과 임대 계약 완료 여부를 반드시 확인한 뒤 접근하는 것이 좋습니다. 여의도·강남은 매물 희소성이 유지되는 만큼 실질임대료(평당 12만6500원~16만3600원) 수준과 실투자 수익률을 직접 계산해 보는 과정이 필요합니다.