서울 대형 오피스 공급과잉 '경고등'

부동산 컨설팅사 JLL 코리아가 27일 발간한 보고서에 따르면, 2025년 2분기 서울 A등급 오피스 공실률이 전 분기 대비 2.3%포인트 오른 6.6%를 기록했습니다.

A등급 오피스란 연면적 1만 평 이상, 바닥면적 330평 이상의 대형 업무용 건물을 말합니다.

공실률 5%는 통상 임차인 교체·리모델링 과정에서 자연스럽게 생기는 수준으로 봅니다. 이 기준을 넘은 것은 2022년 1분기 이후 처음입니다.

권역별로는 도심권역(CBD)이 가장 심각합니다. 4월 G1서울(연면적 4만3000평), 5월 르네스퀘어가 잇따라 준공되면서 CBD 공실률이 5.4%포인트 급등해 12.3%에 달했습니다. 하반기 을지로 이을타워, 내년 디타워 효제 준공도 예정되어 있어 공급 압력이 더 이어질 수 있습니다.

여의도권역(YBD)은 4.8%로 소폭 상승했지만 향후 5년간 신규 공급이 제한적이고, 강남권역(GBD)은 0.9%로 안정세를 유지했습니다.

한편 서울 A등급 오피스 월평균 실질임대료는 평당 15만2800원으로 전년 동기 대비 4.9% 올랐습니다.

서울 도심권역에 대형 오피스가 단기간에 집중 준공되면서 임대 수요를 공급이 앞지르는 국면이 시작됐습니다.

임대료는 전년 대비 4.9% 올랐지만, CBD 공실이 12%를 넘으면 향후 임대료 상승폭이 둔화되거나 임차인 인센티브(렌트프리 등) 확대로 실질 임대수익이 줄어들 가능성이 있습니다.

반면 신규 공급이 제한된 강남·여의도는 중장기적으로 임대인 우위 구조가 유지될 수 있습니다.

【CBD 오피스 보유자】 공실률 12.3%는 렌트프리(무상 임대 기간) 제공 등 임차인 유치 인센티브를 검토해야 하는 수준입니다. 하반기 추가 준공 물량이 예정되어 있어 계약 만료 임차인의 이탈 가능성도 함께 살펴봐야 합니다.

【GBD·YBD 오피스 보유자 또는 매수 대기자】 강남권역 공실률 0.9%, 여의도권역 5년간 신규 공급 제한이라는 조건은 임대 안정성 측면에서 상대적으로 유리한 구조입니다. 다만 CBD 시장 약세가 장기화되면 권역 간 임대료 격차 확대 여부도 살펴봐야 합니다.

【임차인(오피스 이전 검토 기업)】 CBD 공실이 늘어난 시점은 임대 조건 협상에서 유리한 환경이 될 수 있습니다. 렌트프리 기간·원상복구비 조건을 함께 확인하는 것이 좋습니다.