토허제 뚫고 … 서울에 집 산 외국인, 1년새 1058명 '쑥'

2026년 6월 기준, 서울에서 외국인 명의 집합건물 소유자는 3만 2870명으로 1년 전보다 1058명(3.3%) 늘었습니다.

정부는 2025년 8월 26일부터 서울 전역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정해 허가 후 4개월 내 입주, 약 2년간 실거주 의무를 부과했고, 2026년 2월부터는 자금조달계획서 제출도 의무화했습니다.

자치구별로는 강서구(+87명), 금천구(+85명), 용산구(+81명) 순으로 많이 늘었고, 강남구(-255명)·송파구(-128명)는 오히려 감소했습니다.

증가 배경으로는 2026년 1월 대비 서울 전세 매물이 약 10% 줄어들면서 실거주 외국인들이 전세 대신 매매로 돌아섰다는 분석이 나옵니다.

토지거래허가구역은 쉽게 말해 외국인이 서울에서 집을 살 때 지자체 허가를 반드시 받아야 하는 제도입니다.

서울시는 2025년 6월부터 자금조달 내역 검증과 실거주 현장 점검을 강화하고 있으며, 해외 금융사를 통한 자금 우회 조달에 대한 형평성 논란은 아직 이어지고 있습니다.

서울 전역 외국인 토지거래허가구역 지정이라는 강한 규제에도 소유자가 늘었다는 점은 전세 수급 불균형이 규제 효과를 부분적으로 상쇄하고 있음을 보여줍니다.

강남·송파에서는 감소하고 강서·금천·용산에서 증가한 패턴은 고가 지역보다 중저가 빌라·오피스텔 밀집 지역으로 외국인 수요가 이동하는 흐름을 반영합니다.

해외 금융사를 통한 자금 조달 우회 가능성이 완전히 차단되지 않으면, 내국인 대출 규제와의 형평성 논란이 지속되면서 추가 규제 입법으로 이어질 가능성이 있습니다.

【임대인】 외국인 거주 비율이 높은 강서·금천·구로구에서 빌라 임대 수요가 매수로 전환되는 흐름을 살펴봐야 합니다. 해당 지역 임대 수요 변화와 공실 리스크를 함께 점검하는 것이 좋습니다.

【매수 대기자】 외국인 토지거래허가구역 내 매물은 매수자가 외국인인지 내국인인지에 따라 적용 절차가 다릅니다. 내국인은 허가 대상이 아니므로 구분해서 파악하는 것이 좋습니다. 전세 매물 회복 속도에 따라 외국인 매수세가 달라질 수 있어 전세 수급 통계를 함께 살펴봐야 합니다.

【보유자】 강남·송파처럼 외국인 소유자가 감소한 지역은 고가 아파트 규제 부담이 작용한 것으로 보입니다. 실거주 의무 위반 점검이 강화되고 있어 인근 임대 계약 갱신 시 외국인 임차인의 체류 자격과 거주 실태 확인도 함께 살펴봐야 합니다.