“담보 잡았는데 아파트 철거되면?”…재건축 때 근저당권 어디로 [집과법]

재건축을 앞둔 아파트를 팔면서 매매대금 일부를 나중에 받기로 하고 근저당권을 설정하는 이른바 매도인 금융 방식이 있습니다.

근저당권은 쉽게 말해 돈을 못 받았을 때 그 집을 담보로 경매를 신청할 수 있는 권리입니다.

재건축이 진행돼 아파트가 철거되더라도 근저당권이 곧바로 사라지지는 않습니다. 아파트는 건물과 토지 지분이 한 묶음이기 때문에 건물이 없어져도 토지 지분에 담보 효력이 남습니다.

새 아파트를 분양받는 조합원이라면 기존 담보권이 신축 아파트로 자동 이어집니다. 도시 및 주거환경정비법이 이를 명시하고 있습니다.

반면 조합원이 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 되면 담보권은 이전고시 시점에 소멸하고, 대신 물상대위권을 통해 청산금에서 채권을 회수해야 합니다. 물상대위권은 담보 부동산 대신 청산금 채권에 압류를 걸어 돈을 받을 수 있는 권리입니다.

따라서 매도인은 채무자가 분양신청을 했는지, 현금청산 대상이 됐는지 재건축 단계별로 계속 확인해야 합니다.

재건축 정비사업이 가속화되는 구간에서 매도인 금융 방식 거래가 늘어나면 유사 분쟁도 증가할 수 있습니다.

도시정비법상 담보권 이전 규정이 있어도 현금청산 국면에서는 물상대위 압류 타이밍을 놓치면 채권 회수가 어려워지는 구조입니다.

대법원 판례가 이미 정리돼 있어 법원 결과는 비교적 예측 가능하지만, 실무 대응 속도가 관건입니다.

【매도인·근저당권자】 채무자(매수인)의 분양신청 여부를 조합 공고나 직접 확인을 통해 지속적으로 살펴봐야 합니다. 현금청산 대상 확정 전에 물상대위에 의한 압류 또는 채권압류·추심명령을 준비해야 합니다.

【매수 대기자(재건축 단지)】 계약 전에 해당 아파트에 설정된 근저당권이 있는지 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 매도인 금융 방식 거래라면 잔금 지급 후에도 근저당권이 남아 있을 수 있으므로 말소 조건을 계약서에 명시하는 것이 좋습니다.

【보유자(재건축 조합원)】 분양신청 기한을 지키지 않으면 현금청산 대상이 되어 기존 근저당권자가 청산금에 압류를 걸 수 있습니다. 관리처분계획인가 이후 단계별 일정을 조합 공고를 통해 꾸준히 살펴봐야 합니다.