악성 미분양 쌓여도 착공 계속…"LH 매입, 시장 왜곡 우려"

국토교통부 통계에 따르면 2026년 6월 말 기준 준공 후에도 팔리지 않은 '악성 미분양'은 전국 2만9천786가구로 집계됐으며, 이 중 84.2%인 2만5천91가구가 지방에 몰려 있습니다.

악성 미분양이 많은 지역임에도 올해 상반기 착공 물량은 오히려 크게 늘었습니다. 경북은 459.2%, 충남 285.4%, 전남 121.4%, 인천 102.6%, 대구 94.9% 순으로 전년 동기 대비 착공이 증가했습니다.

정부는 지방 건설경기 회복을 위해 LH의 미분양 매입 물량을 기존 3천가구에서 8천가구로 늘리고, 매입 상한가도 감정평가액의 83%에서 90%로 올렸습니다.

'악성 미분양'이란 아파트가 다 지어진 뒤에도 팔리지 않은 주택을 뜻합니다. 일반 미분양보다 건설사 자금 부담이 크고, 시장 회복이 더딘 신호로 해석됩니다.

전문가들은 LH가 적자를 감수하며 미분양을 사들이면 건설사 입장에서는 분양 실패 위험이 줄어들어 오히려 공급 과잉이 계속될 수 있다고 지적합니다.

경실련은 현재의 감정평가액 기준 매입 대신 '역경매 방식', 즉 가장 낮은 가격부터 매입하는 구조를 도입해 시장 기능을 살려야 한다고 제안했습니다.

정부의 LH 매입 확대는 지방 건설사의 유동성 위기를 단기적으로 완화할 수 있지만, 수요 없는 지역에 공급이 계속 늘어나는 구조를 고착화할 수 있습니다.

미분양 리스크를 공공이 흡수하면 건설사의 자체 가격 조정 유인이 줄어들어, 지방 주택시장의 자연스러운 가격 정상화가 늦어질 수 있습니다.

역경매 방식 도입 여부와 같은 제도 개선 논의가 이어질 경우, LH 매입 조건이 다시 바뀔 가능성도 살펴봐야 합니다.

【지방 부동산 투자자·경매 참여자】 LH 매입 상한가가 감정평가액의 90%로 오르면서 지방 악성 미분양 단지 인근 경매 물건의 낙찰가율 하단이 지지될 수 있는 반면, 공급 과잉 해소가 늦어지면 실질 임대 수요 회복도 더디게 진행될 수 있습니다. 입찰 전 해당 지역의 착공 물량과 미분양 추이를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

【임대사업자】 대구·부산·경남·경북 등 악성 미분양 상위 지역에 임대 물건을 보유 중이라면, 신규 착공 증가가 공실·임대료 하락 압력으로 이어질 수 있으므로 임대차 만기 시점과 지역 공급 일정을 함께 살펴봐야 합니다.

【매수 대기자】 LH 매입가 기준(감정평가액 90%)이 사실상 해당 지역 가격 하단 기준점이 될 수 있습니다. 단, 역경매 방식 도입 등 정책 변경 시 이 기준이 달라질 수 있으므로 국토부 추가 발표를 확인하는 것이 좋습니다.